从火热到平静 西双版纳楼市进入调整期

市场吴若凡 樊永锋 景洪 2023-05-15 09:55:17 来源：中房报

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今年春节，云南省西双版纳累计接待人次全国第二、旅游收入全国 第一的亮眼成绩，也因此被当作典型案例城市，登上了央视新闻联播。

防控彻底放开后的第一个春节，全国旅游市场迅速复苏，旅游热度高涨，2023年春节期间，云南接待游客4514万人，同比增长244%，旅游收入384亿元，同比增长249%，这个数据已经超越了疫情前2019年的数据。

【资料图】

而这4000多万人中，有271.75万人次在西双版纳“撒欢儿”，同比增长高达554.51%。

一下子涌入的游客，一方面拉高了西双版纳春节期间住行的成本，西双版纳的酒店价格比淡季上涨了10倍，机票涨了3~4倍。各大媒体争相报道之下，整个西双版纳楼市也成为全国楼市率先复苏的地方。

用当地人的话说，西双版纳是一座被房地产“催熟”的城市。

不过，情况自3月份起发生了改变。

一个销售人员一天卖2套房

景洪楼市迎来上升期

一场突如其来的楼市盛宴，让当地开发商们有点“猝不及防”。

“真的忙不过来，案场销售每天都要工作15个小时以上，一个人就要接待10组客户。”西双版纳碧桂园营销负责人郭彩杰向记者表示。

春节期间，他们案场的一天来访量将近四五十组，售楼处的每个销售都是饱和运转，每天每个销售就要接待近10组客户。

悦景庄的项目策划负责人刘晓芸也表达了类似的看法，她所在悦景庄项目，一期由云南景和置业有限公司全流程开发，二期项目引入了蓝绿双城科技集团共建开发。

“当时因为实景示范区做的比较好，对客户的吸引力比较高。”

刘晓芸告诉记者，春节期间，她所在项目案场的日均到访量达到80组，同时，客户的转化率上升到了14%，这意味着，每100个看房客中就有14人成交，而此前的疫情3年，转化率只有7%。

火爆的成交一度让西双版纳当地一些项目出现了“无房可售”的局面。郭彩杰表示，一些项目因为前期消化了市场存量，导致后期供货跟不上，一度出现无房可售的情况，但这不是说没有库存了，只是没有及时补上。

伴随着前期客群的大量涌入，西双版纳的项目基本开始涨价，以西双版纳碧桂园为例，郭彩杰介绍，其洋房产品的均价从5000多元/平方米涨到了7000多元/平方米，涨幅达70%。公寓项目的涨幅在1000元/平方米左右。

曼弄枫片区的远达雨林时光小区在春节期间的毛坯单价从7000多元/平方米涨到了8000多元/平方米，精装单价从8000多元/平方米涨到了9000多元/平方米。

与此同时，为了营造无房可售的感觉，郭彩杰告诉记者，一些项目运用饥饿营销的手法来制造项目火爆的感觉。一些项目甚至按楼层售卖，从低到高，每一层的价格都不一样，一层卖完，就公布新的价格。有的项目采取“只认筹不认购”的方式来吸引客户。

来自克而瑞云南机构监测数据显示，2023年1月，西双版纳新建商品住宅共成交20.87万平方米，同比上涨27%，环比上涨41.5%。

这组数据显示出当地市场的两大典型特征：首先，1月西双版纳新建商品住宅成交总量接近省会城市昆明，领跑云南重点地市州；其中，跟其他非省会热点城市相比，西双版纳成交总量已经达到了大理的6倍。

游客的蜂拥而至，令西双版纳房地产市场瞬间逢春，迎来近13个月以来成交峰值。

克而瑞云南机构负责人王路璐表示，开发商采取了小面积低价快速抛货，渠道高点位+高额成交奖励的核心策略。在此期间，近半主力项目推出特价房，价格在10~13个百分点的常规优惠下再让利1~2个点，刺激成交。

分销渠道在高佣金之下积极带看，春节期间，版纳当地项目的来访认购整体同比涨超70%。

这已经不是西双版纳楼市第一次出现这样的局面，据公开数据显示，自2017年8月开始，西双版纳的房价就曾经开启过“狂飙模式”。不到3个月的时间，房价从4000元/平方米，直接翻倍上涨到了8000元/平方米。

2018年7月，新房涨到顶峰，均价达到11747元/平方米，甚至超过了当时省会昆明的11382元/平方米。

但自2019年开始，西双版纳房价就遭遇“断崖式”下跌，不少项目价格甚至出现“腰斩”。

到2019年年中，房价就跌回8109元/平方米，跌幅达12.24%；

之后还在一路下滑，2022年上半年甚至跌进了“6字头”。如今的西双版纳房价，相比2018年时的最高峰还有20%左右的距离。

对比2022年1月至2023年1月西双版纳住宅成交情况，2023年1月达到近13个月来的峰值，同比2022年1月涨幅27%、环比2022年12月涨幅41.5%。

2023年以来，西双版纳房价持续上涨。其中，2月西双版纳房屋均价为7842元/平方米，环比1月7830元/平方米上涨0.17%，同比上涨4.24%。

从整体供应上来看，克而瑞云南机构数据显示，2019年，西双版纳新增供应面积达到了近几年最高的401.27万平方米，当年成交面积只有187.9万平方米。随后供应与成交开始出现倒挂，到了2022年，新增供应回落到了38.1万平方米，而此时成交达到了87.63万平方米，这也就意味着，2022年的供应几乎只有往年最高峰的1/10。

供需关系的变化让西双版纳楼市生机逐渐显现。

从数据来看，今年2月，东三省购房人群支撑起西双版纳的楼市，仅春节期间，东三省购房人群占比就达到了四成。

气候吸引候鸟旅居拉动北方人到西双版纳置业，且东北客户购买力微弱强于南方客户。

从客户来源占比看，北方省份占比合计63%，显示出气候对北方客户的持久吸引。南方省份仅四川贡献突出，占比18%。

具体来看，购房人群中，有30%来自于东三省，30%来自京津冀三地，剩下的20%川渝地区，此外，还有新疆、内蒙等少数客群。

从购买的产品上看，客户基本将此类项目作为自己的第二居所，一般以旅游度假型为主。

以嘎洒板块为例，由于自身为旅游度假区，加之到市中心、其他景点、机场/高铁站车程时间都比较短，加之区域内有多个品牌房企开发，成为目前西双版纳置业的“性价比之选”区域。其中，板块内的远洋雨林源筑项目在春节一口气销售了200多套，主要定位为“高端低密墅区，养生休闲旅居大盘”，同时产品多样。

从火热到平静

如同暴雨过后归于平静的湖面一样，在西双版纳当地开发商看来，春节期间西双版纳楼市只是短暂的快速上扬。

数据显示，整个“五一”假期的一周时间，各个楼盘的成交数基本在个位数，和春节期间的一天动辄一二十套的交易量相比不值一提。

成交开始出现下滑。

数据显示，“五一”假期期间。西双版纳重点热门项目的成交金额环比下降近6成，市场来访量也下滑了4成左右。

“西双版纳现在的情况是，好的项目日均来访在10来组，差的话只有3~4组。”郭彩杰向记者表示，他们的项目3月初的日到访量还能维持在一个不错的水平，但从3月中旬就开始出现下滑，4月中旬的泼水节期间几乎没有什么客户。

当地市场人士告诉记者，这一波行情始于民宿市场。

2023年春节期间，西双版纳旅游业的持续爆火，引发当地短租房价格的上涨，酒店价格呈现几倍式增长，有个别别墅以60万元一个月价格租出，万达文华酒店的套房更是开出了近8万元一晚的价格，仍被一抢而空。

价格的水涨船高，许多人觉得，“与其支付8万元一晚的酒店费用，为何不直接在西双版纳买套房。”

始于游客也终于游客。

自3月份开始，天气开始逐渐转暖，加上淄博等其他旅游城市的分流，西双版纳的到访量开始逐渐降低。“五一”假期期间，西双版纳的气温保持在35度以上。受季节性因素影响，游客就转向了昆明、大理和丽江。

“人都被淄博吸走了”，上述市场人士向记者笑称。尽管西双版纳旅游市场回暖促进了西双版纳在春节期间的成交，但经济与行业下行使得客户偏理性，投资行为仍保守。

在当地人士看来，西双版纳市场前几个月的火热是多种因素叠加在一起的偶发情况，不是长期现象。

郭彩杰表示，春节的购买客群主要以家庭单位，而泼水节因为假期的原因来访的基本都是年轻人，购买力相对而言比较欠缺，而“五一”期间，因为天气因素，好多游客没有来。

克而瑞云南机构负责人王路璐告诉记者，城市旅居属性决定市场成交为小面积低总价主导，出于度假非长住目的，客户趋向门槛低、资金占用少的轻型投资兼自住物业。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，作为一座典型的被旅游激活的城市，春节期间，西双版纳有接近300万人涌入。旅游价值扩大了住宅市场价值，这使得西双版纳在传统地产淡季中走出独立行情，释放回暖信号。

刘晓芸告诉记者，纵观今年1~2月份，西双版纳的交易量创下新高，而4月份是游客来访量的巅峰，整体西双版纳的旅客到访量是逐步上升，但客户质量不高，春节那波客户购买力强，导致客户购买客群质量很高，到2月份春节过后，客户来访量从最高峰的80组到现在一天只有几组。

楼市进入短暂冬眠期

这是一座典型的被旅游激活的城市，春节期间，有接近300万人涌入这座城市，城市旅游价值对住宅市场的带动作用明显放大，使得西双版纳在传统地产淡季中走出独立行情，释放回暖信号。

但压力得以缓解，并不意味着市场迎来真正复苏。市场仍然脆弱。

种种情况表明，西双版纳楼市开始进入一个短暂的冬眠期。

刘晓芸表示，到访量下滑是正常情况，每年4月份开始，伴随着旅游人数的减少，西双版纳便进入了楼市淡季。

前几个月的客流疯狂进入，让西双版纳楼市在短时间内几尽饱和状态。

远洋雨林源筑的项目营销负责人向记者表示，现在的市场对于西双版纳而言已经是淡季，旅居客群已经回流，现在来版纳的主要是团队会务人群。

“现在（成交量）下滑，主要是由于西安、重庆、淄博等网红城市虹吸掉一部分旅游人口。”

其次，“五一”期间出国游玩的游客较多，这部分有较强购买力的客户并未在“五一”期间做过多停留。此外，今年能出国游玩的游客基本全出国了。

据悉，整个“五一”假期期间，西双版纳一些重点热销项目中，80%的楼盘成交为零、认购为零，每天来访量10组左右，剩余20%的楼盘则只有几组到访。

郭彩杰预计，从现在开始到10月份以前，市场基本处于空窗期，即便做很多营销动作也换不来太多成交。

同时，明年春节的火爆场面将不太可能再次出现。

郭彩杰表示，如今，客户已经消化得差不多，而剩下的客户，面临价格的上涨则选择驻足观望。

今年开始，项目采取的是溢价策略，接下来采取的保价保利润的策略。不过，郭彩杰坦言，即便价格有所调整，依旧亏损，这主要是由于土地成本的原因。

如今，伴随着旅居游客的离开，许多经纪人也离开了这座城市，整个西双版纳楼市按下了暂停键，大家都在等待9月楼市的重启，届时，又将是一番忙碌景象。

远洋雨林源筑营销负责人表示，旅居本身也是内循环的一部分，随着内循环的发展，西双版纳楼市将迎来更多的发展机遇。

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